이사

지난 12일, 3년간 살았던 구기동 산동네에서 영등포구 당산동으로 이사를 했다.
지나간 1주일이 꿈인지 현실인지 아득하기만 하다.

구기동에서 바라보던 북한산과 신영3거리의 풍경은 더 이상 볼 수 없지만, 이사온 집의 채광은 대 만족이다. 다만 공기가 마음에 걸린다. 영등포구 당산동…



부동산 임대시 유의점 [퍼온글]

그동안 전세로 살던 구기동 빌라에서 처가집과 가까운 동네 아파트로 이사를 가게 되었다. 한 달이 넘는 기간을 두고 여유부리다가 막판에 진땀을 뺐는데 지나고 보니 몇가지 배운점도 있었다. 그 중에서 전월세 세입자가 꼭 알아야할 정보 하나를 네이버 지식in에서 퍼왔다.

이 블로그의 주요 손님인 김수용 공이나 이상원 학형은 나처럼 전세를 사는 신세가 아니므로 별 관심이 없을 수도 있겠다. 특히 부동산 임대 사업을 하는 이상원 학형 입장에서는 오히려 짜증이 날 수도 있겠지만 혹시라도 나같은 서민이 지나가다 우연히 들릴 수도 있기에 이 글을 올린다.

부동산 임대시 유의점

제일 우선은 현재 살고 있는 집의 보증금 문제를 임대인과 완결하고 주택을 구하러 다녀야 합니다.

계약만료와 동시에 나올 거면 먼저 최소 한달 전에는 재계약 거부를 통보해야합니다. 이때 이사 날짜는 정확히 계약기간 만료일로 해야 합니다. 임대인을 생각해서 두어달 미리 재계약거부 의사를 통보해 주는 것은 좋지만 그때 분명하게 이사는 계약 기간 만료 시점이라고 강조해야 합니다. 덜컥 사람 데리고 와서는 계약 한다고 하면 골치입니다. 그런 이유로 거부해버리면 나중에 이사 날짜를 아니 맞추어 다른 세입자를 제때 구하지 못했다고 나갈 때 불평을 늘어놓으며 꼬투리를 잡습니다.

월세여도 계약만료가 되었다고 바로 보증금을 반환하는 임대인은 생각보다 많지 않습니다. 재계약 안하고 나가겠다고 하면 대부분의 집주인은 알았다고 합니다. 이 때 보증금 반환에 대해서 정확하게 해야 합니다. 임대인의 정확한 답변을 들어야합니다. 집주인이 알았다고 하면, 다른 계약을 위한 계약금으로 써야 하니 보증금의 10%를 미리 달라고 해야 합니다. 받으면서 임대인에게 말해야 합니다.만료시점에서 나머지 보증금을 못 주면 이 돈은 계약 해지에 따른 해약금이 되어 없어지니 나머지 보증금을 꼭 주어야 하고 못줄 경우 집주인의 과실이니 그 금액은 집주인이 손해를 보아야 한다고 분명히 말해야 합니다. 그래야 임대인은 책임감을 가지고 보증금을 준비합니다. 10%는 미리 안주면서 걱정하지 말라고 하는 경우에도 다른 계약서를 쓰기 전에는 집주인과 통화를 해서 꼭 보증금 반환에 대해 주지시켜야 합니다.

거주중인 주택의 보증금 반환 문제가 해결되면 그때부터 전세 대상 주택을 찾아야 하는데 대개는 공인중개사, 중개업소, 생활정보지 등을 이용하여 임대물을 구하게 됩니다. 이때, 가장 중요한 것은 소개하는 사람 등 타인의 말은 단순한 정보라고 생각하시고 절대로 자신이 스스로 확인하고, 파악하셔서 결정을 하여야 합니다. 중개인이 확인을 했다고 말해도 관련 서류를 직접 보여 달라고 하셔야합니다. 말은 필요 없고 정확한 문서가 중요합니다. 관계서류를 직접 확인을 하고, 구두상의 작은 약속도 잊지 말고 꼭 계약서에 작성하셔야 합니다. 가령 도배 장판을 새로 해주기로 했다면 계약서 특약란에 “도배와 장판을 새로 임대인이 해준다” 라고 분명하게 명시해야 합니다. 임대인의 말을 그냥 믿는 것과 확실하게 문서화 하는 것은 나중에 큰 차이가 있습니다.

등기부 등본의 확인

중개인이 자기가 봤다고 해도 계약 당일 발행된 등기부 등본을 필히 확인하셔야합니다. 이것을 확인하시는 것은 기본의 기본입니다. 등기부등본을 떼어 갑구에 가압류, 가등기, 가처분, 경매등기, 예고등기등이 없으면 안전합니다. 부득이하게 저당권이나 전세권이 있는 집을 임차해야 할 경우에는 등기부에 나타난 근저당채권액과 전세금, 그리고 자신을 포함한 임차보증금의 총합계액이 아파트의 경우 70%, 다가구, 빌라, 연립, 단독주택은 60%선 이하 정도면 경매되더라도 대개는 보증금을 받을 수 있습니다. 그 선을 넘는다면 피하시는 것이 기본 입니다. 토지와 건물이 따로 등기된 경우, 토지소유자와 건물소유자가 동일인인지도 확인해야합니다.

계약을 하려 할 때에는 등기부를 다시 확인하셔야 합니다. 등기부등본을 다시 발급 받아 그 사이에 다른 저당권이 설정되지 않았는지 확인을 해야 합니다. 계약은 반드시 등기상의 소유주와 맺어야 합니다. 부득이하게 소유자의 가족이나 대리권자와 할 때는 인감증명이 첨부된 위임장을 계약서에 첨부하여야 합니다. 계약서상에 임대인은 이사일까지 새로운 담보물권을 설정하지 않으며, 설정이 있는 경우에는 임차인은 계약을 해지 할 수 있으며 임대인은 계약위반에 따른 손해배상으로 계약금 2배 금액을 임차인에게 지불해야 한다는 특약을 명시해야합니다.

계약이 끝났다면 동사무소에 계약서를 가져가서 전입신고를 하고 확정일자를 반드시 받아야합니다. 물론 원칙은 입주 후 전입신고를 해야 하고 법적인 효력의 발생도 전입일과 실제입주일 중 나중에 한 날 다음날부터 발생 하지만, 가능하면 계약 당일에 하는 것이 좋습니다. 전입신고를 할 때에는 아직 이전 주택에 대한 보증금이 남아있다면 반드시 임차인의 가족 중 한 분만 전입신고를 하셔야합니다. 만일 본인의 이름으로 전입신고를 하면 이전 주택에 대한 임차인의 대항력이 상실되어 임대차보호법상의 권리가 소멸됩니다.

입주하기 바로 전에 다시 등기부등본을 열람하여 그 사이 변동이 없는지 확인하셔야 합니다. 만일 다른 근저당권이 설정되었으면 임대인이 계약을 위반한 것이므로 계약을 해지하시고 계약금의 2배를 요구하시면 됩니다.

임대차보호법에 적용되는 주택은 당연히 주거용이어야 합니다.

주거용 주택의 적용 범위는 원칙적으로 주거용 건물을 그 적용의 대상으로 합니다. 사회통념상 건물이라고 판단되는 이상, 그 종류 및 구조가 어떠한지 그리고 건축허가 및 등기가 있는지 여부를 불문합니다. 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 다가구주택, 맨션, 빌라 등의 공동주택, 소유권등기가 되어있지 아니한 미등기건물, 관할관청의 허가를 받지 아니하고 지은 무허가 건물, 건축공사를 마치고 준공필증을 받지 못한 건물, 공부상 상가, 창고 등의 비주거용 건물이라도 소유자가 건물의 구조나 용도를 변경한 건물을 임차하여 사실상 주거용으로 사용하고 있는 건물이라면 보호를 받습니다. 보호대상이 아닌 건물인 경우는 무상의 사용대차, 일시사용을 위한 임대차, 원래부터 비주거용건물을 임차하여 사용 중 임차인이 임대인의 동의 없이 임의로 주거용으로 개조하여 주거용으로 사용하는 경우 입니다. 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법 규정에 의하여 법률의 적용을 받는 주거용 건물에 포함되나 주거생활의 안정을 보장하기 위한 입법의 목적에 비추어 거꾸로 비주거용 건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 동법 제2조가 말하고 있는 일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용 건물이라 할 수 없고 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외됩니다. 공부상으로는 상가 등 비주거용으로 등재되어 있더라도 그 건물의 내부 구조를 변경하여 사실상 주택으로 사용하고 있는 경우라면 주거용입니다. 주거용 건물인지 여부의 판단 시기는 임대차계약 당시를 기준으로 합니다. 체결 당시 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 건물의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 하고, 만일 그 당시에는 주거용 건물 부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조하였다면 임대인이 그 개조를 승낙(임대인이 동의하였으면 적용이 됨)하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 보호 대상이 되지 않습니다. 즉 당초 비주거용으로 건물을 임차하여 사용하던 중 그 후 임차인이 임의로 이를 주거용으로 개조 사용하는 경우라면 보호를 받을 수 없습니다. 주거용 건물의 일부를 임대한 경우에도 주택임대차보호법은 단독 주거용 건물 전부는 물론 그 일부에 관한 임대차라도 적용됩니다. 즉 동법의 적용을 받는 건물은 반드시 독립된 1개의 건물 전체일 필요는 없으며, 그 일부라도 무방합니다. 즉 출입문이나 현관, 부엌 등을 독립적으로 갖춘 주택, 여러 개의 방 중 1개방 등을 임차하여 출입문, 내실 등을 공동으로 사용하는 경우라도 동법의 적용을 받습니다. 임대주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 겸용건물(예컨대 점포가 딸린 주택 등)의 경우에도 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 한 건물의 주거용 부분과 비주거용부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 주거용부분이 주가 되고 비주거용부분이 부수적인 경우에는 그 전체에 대하여 보호법이 적용됩니다. 그러나 대법원은 하나의 건물에서 주거용으로 사용되는 부분과 비주거용부분이 아울러서 함께 임대차의 목적물이 되는 경우에도 구체적인 경우에 따라 그 주된 목적을 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다고 판시했습니다. 비주거용건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 동법 제2조가 말하고 있는 일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용이라고 할 수 없고, 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외 됩니다. 임대차보호법은 등기된 건물뿐만 아니라 무허가 건물 또는 미등기건물에 대하여도 적용됩니다. 따라서 점유와 전입신고 및 확정일자를 받아두면 추후 임차주택이 경매가 되더라도 우선변제권을 행사하거나 대항력이 있을 경우에는 대항력도 행사 할 수 있습니다. 다만 임차권 등기명령은 등기 할 수 있는 주택에 한정되기 때문에 임차권 등기 명령 제도를 이용 할 수 없습니다. 오피스텔의 경우 그 용도에 따라 대항력(점유와 주민등록)을 갖추면 주택으로 봅니다. 옥상의 옥탑을 주거용으로 용도 변경하는 경우를 종종 볼 수 있는데 이 경우에도 임차하여 실제로 주거용으로 사용하고 있으면 보호 대상이 됩니다.

등기부등본을 보는 법

표제부, 갑구에서 살펴볼 사항

1. 표제부의 토지 또는 건물의 표지가 이사갈 집의 주소와 같은지 확인한다.
2. 계약자와 등기상 소유자의 이름과 주소가 맞는지 확인한다.
3. 가등기, 압류, 가압류, 경매, 예고등기 등이 있는지 확인하여 있으면 계약을 신중히 고려한다.

을구에서 살펴볼 사항

1. 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권 및 임차권이 설정되어 있는지 확인한다.
2. 권리에 따른 금액을 확인한다 .(예, 채권최고액, 임차액 등) 등기를 보고 종합적 판단을 하여본다.

등기부등본을 살펴 본 후

1. 임차하기 제일 좋은 집은 표제부가 맞고, 소유자 주소가 맞고, 가압류, 압류, 경매, 예고등기, 가등기가 없고, 을구란이 없는 것이다.
2. 가압류, 가등기, 압류, 경매, 예고등기 등이 있고 을구에 설정되어 있으면 일단 임차를 보류하고 잘 생각하여야 한다.
3. 선순위 설정금액과 시세를 잘 비교하여 채권확보를 할 수 있는 지를 고려하여 계약 여부를 결정하여야 한다.

전세와 월세 임대 계약서 작성을 위한 10개의 요령

1. 계약서는 법률행위이며 보증금 보존을 기초하는 문서이다

주택임대차계약서 작성은 법률행위입니다. 그 내용에 대한 책임을 져야하므로 항상 신중하게 작성해야합니다. 또한 계약서는 보증금을 지켜주는 중요한 기본 문서이니 소중히 보관해야합니다.

2. 모든 확인과 합의를 마치고 계약금 지급과 계약서 작성해라

계약금까지 지급하고 확인하러 원룸에 가서 방충망이 없다고 해달라고 해봐야 집주인 아쉬울 것 없습니다. 확인목록을 작성해서 꼼꼼히 원룸을 확인한 후 집주인과 합의를 한 후 계약금, 계약서를 진행해야합니다.

3. 직거래보다는 부동산중개사무소를 통한 거래가 편리하다

직거래인 경우 등기부등본확인, 소유주 신분 확인, 이해 관계 조정 등을 직접 해야 하기 때문에 쉽지는 않습니다. 게다가 일일이 원룸을 직접 찾아 다니기란 번거롭습니다. 특히 초보는 중개수수료를 주더라도 중개사무소를 통한 계약이 기본입니다. 또한 부동산 초보인 경우 믿을만한 고수랑 같이 다니는 것이 좋습니다.

4. 계약금과 잔금 지급은 꼭 소유주에게 직접 주거나 소유주 통장이체가 기본이다

사실 계약금 정도는 부동산에게 주고 영수증을 받는 경우가 많습니다. 하지만 잔금은 소유주에게 직접주고 영수증을 받거나 그것이 어렵다면 소유주명의의 통장으로 이체하는 것이 좋습니다. 은행을 통한 계좌이체만큼 확실한 영수증은 없습니다.

5. 집주인과 합의된 내용은 구체적으로 기입해라

문서화된 약속만이 힘을 발휘합니다. 집주인이 약속해준 세입자에게 유리한 사항은 구체적으로 계약서에 명시를 해야 합니다. 가령 도배를 해주기로 했다면 전체도배인지, 부분도배인지를 명시해야합니다. 가령 계약중간에 나가도 된다고 합의되었다면 보증금 반환 시기와 중개수수료는 누가 부담해야 하는지 등을 꼭 명시해야합니다. 합의된 내용이 진행된 이후 상황까지 고려해서 구체적으로 기입해야 합니다.

6. 정확하게 주소와 호수를 기입해라

의외로 주소를 틀리게 쓰는 경우가 많습니다. 건물 전체가 한사람 소유인 단독주택(다가구)인 경우엔 정확한 주소만으로도 충분하지만 공동주택(아파트, 빌라, 다세대처럼 건물 한칸한칸이 개별로 등기가 나 있는 경우)인 경우 정확한 호수기입이 중요합니다.전입신고, 확정일자, 점유를 하고 있더라도 주소가 틀리면 말짱 꽝입니다.

7. 전기세, 수도세와 관리비에 대해 구체적인 명시를 해라

단독주택이나 다가구주택인 경우 전기세와 수도세가 통합으로 나오는 경우가 많습니다. 계산방법이나 고지서 확인여부등을 확인해서 명시해야하며 청소비, 공동전기, 오물세등으로 따로 관리비를 받는지도 확인해서 명시해야 합니다.

8. 계약금은 보증금의 10% 면 충분하며 가급적 적게 거는 것이 유리하다

사실 계약금은 적게 걸수록 유리합니다. 사정이 생겨 입주를 못하게 되면 돌려받기 어려운 돈이기 때문입니다. 현재 거주중인 집에 이사오기로 계약한 세입자가 건 계약금 범위내에서 지불하는 것이 좋습니다. 가령 현재 살고 있는 집이 보증금 3000만원이어서 계약금을 300만원 받았다면 새로 이사갈 집이 5000만원이어도 가급적 계약금은 300만으로 하는 것이 좋습니다. 현재 살고 있는 집으로 이사 올 사람이 계약금 300만원을 포기한다면 연쇄작용으로 계약금 500만원도 포기해야할 확률이 높기 때문입니다.

9. 부동산중개사무소를 통한 거래인 경우 중개대상물확인서를 꼭 받아라

부동산중개사무소는 부동산임대차계약서외에 중개대상물확인서를 발행해야 합니다. 임대목적물에 관한 전반적인 법적권리관계와 집의 상태를 중개사무소에서 확인해주는 문서입니다. 차후 문제가 발생되어 보상을 받을 경우 유리하게 사용될 수 있는 문서이니 받아두면 좋습니다.

10. 계약금지불과 날인하기 전에 반드시 꼼꼼히 계약서를 읽어 보아라

계약서에 날인하고 계약금을 지불하는 순간부터 세입자는 불리해집니다. 지금까지 이야기된 모든 부분을 생각하면서 전부 온전히 작성되었는지 찬찬히 확인하고 날인과 지불을 하시면됩니다.

추가 주의 사항

부동산 기초 지식은 인터넷 검색을 통해 얼마든지 습득한다. 하지만 실전 경험이 없다면 그 지식을 온전히 적용시키기는 어렵다.

방을 최종 선택한 후 계약서 작성시에는 꼭 고수랑 동행을 하여 자문을 구하면서 계약서를 작성하는것이 좋다. 물론 부동산중개사무소를 통한다면 위험부담이 줄기는 하지만 수수료 챙기는 것을 최고의 목적으로 삼는 엉터리 부동산들이 분명 있다.

전,월세 변경법

계약기간 내에서 보증금의 월세 변경, 월세의 보증금 변경은 법으로 그 한도가 있다. 즉 주택임대차의 경우는 연 14% 기준, 상가임대차의 경우는 연 15%이다. 예를 들어 보증금 500만원에 월세 20만원인 방을 전세로 변환하면
월세의 보증금 전환액 = (12개월*20만원) 240만원/0.14 = 약 1714만원BRBR따라서 전체 보증금환산액은
원보증금 500만원 + 월세의 보증금전환 1714만원 = 2714만원BRBRBR복비 계산법

위와 마찬가지로 보증금 500에 월 20인 원룸을 1년 계약한 것을 기준으로 예를 들면,
지역마다 약간의 편차가 있지만 통상 적용되는 부동산중개수수료 요율은 아래와 같습니다.

1. 거래가액이 5천만원 미만일 경우: 0.5% (한도액 20만원)
2. 거래가액이 5천만원 이상 1억원 미만일 경우: 0.4%(한도액 30만원)
3. 거랙가액이 1억원 이상 3억원 미만일 경우: 0.3%(한도액 없음)
가.주택이 있는 토지는 주택에 준한다
나. 중개수수료는 거래가액에 수수료요율을 곱한금액으로 하되, 요금액 이 한도액을 초과하는 경우는 한도액 범위내에서만 받을 수 있다.
다. 전세의 경우에는 전세금액을, 임대차한 경우에는 임대차금액을 기준으로 한다.
(임대차중 월세인 경우 : 월세보증금액+(월세액×계약기간 해당월수)로 산출된 금액을 기준으로 한다)
따라서 다 항의 내용에 따라 계산하면
거래가액[500만원 + (20만원*12개월=240만원)]이 740만원이 됩니다.
이 경우 부동산 중개수수료는 1번 항목에 해당되므로 0.5%를 적용했을 때 37,500원이 법정 수수료입니다.
중개수수료를 줄때 봉투에 미리 넣어 계산법을 봉투위에 써 주면 이로 인한 실랑이를 미연에 방지할 수 있을것입니다.

또한 중개료를 주면서 반드시 영수증을 받아 보관하여야 하면 이것이 힘들면 통장의 자동이체나 신용카드 결제도 좋습니다. 지나친 복비의 요구는 엄연한 불법이며 이로 인한 신고를 해당 구청의 지적과에 통보하면 업체는 자격정지가 되며 과납부한 수수료도 돌려받을 수 있습니다. 허나 통상으로 주는 금액이 있으며 집을 알아봐 주기 위해 애쓴 중개인을 위해 어느정도는 잘 타협을 보시기 바랍니다.

보증금 500만원이면 소액보증금에 해당되어 주택임대차보호법에서 임차인의 최우선변제권을 보장해 주고 있습니다. 즉, 문제가 생겨 경매에 부쳐지면 경매낙찰액의 1/2 범위까지 최우선변제를 받으실 수 있습니다. 하지만 이렇다 하더라도 계약 전에 등기부등본을 확인해 보는 것은 기본으로 하셔야 합니다. 참고로 월세는 없고 전세로만 있는 원룸건물의 경우는 집주인이 돈이 없는 경우가 많습니다. 거기다 융자까지 있다면 이미 주인은 매도가 이상의 돈을 챙긴 상황이기 때문에 나중에 보증금을 돌려받기 어려울 수 있기 때문입니다. 이런집은 전세가가 시세보다 싸기 때문에 유혹을 피하기가 힘듭니다. 무엇보다도 중요한 것은 세입자의 철저한 사전검사일 것입니다. 집 한번 잘못 구하면 계약기간동안 오도가도 못하고 벙어리 냉가슴 앓듯 속을 끓여야 하므로 무엇보다 계약자 자신의 신중함이 중요할 것입니다. 모쪼록 이 글보고 많은 도움이 되셨길 빌겠습니다.